常識を疑え！Vol.１７住宅ローンは変動金利一択！

皆さんお久しぶりです！怒涛の２ヶ月間でしたが、無事に引き渡しも終わり、新居で新生活を送っている今日この頃です。混迷を極める今日、皆さんはどの様な決断をしたのでしょうか⁇持ち家か？賃貸か？筆者自身の考えは前回のブログに書き綴った通りで、持ち家一択です。１分１秒でも早く、賃貸に投げ捨てているお金をローン返済に充てるべきと考えます。

そこで今回は、住宅ローン金利における二者択一についての筆者なりのベストアンサーを提示したいと思います。かくいう私自身も、実際にこの金利を選択してローンを組んでいるので、ある程度の説得力はあるものと思います。というわけで、今選ぶなら変動金利一択です。

おいおい！と、今後金利が上昇していく流れなのに変動金利は自殺行為だろ！と、皆さんの心の声が聞こえてきそうですが、筆者は迷わず変動金利を選びました。ただ、今後金利が青天井で上昇する危険性を考えたら固定金利の方が安心なのでは⁇というのが皆さんの懸念する所だと思います。ですが、果たして日銀はそこまで金利を引き上げられるのでしょうか？

そもそも日銀が政策金利を引き上げることで短期プライムレートが上昇し、企業や住宅ローンの金利が引き上げられるわけですが、同時に日本政府には１３５０兆円もの膨大な国債残高があります。仮に政策金利を引き上げると、この国債の利払い費も増加することになるので、これからガンガン利上げしていけるという単純な話ではありません。実際に日銀が１％金利を引き上げるだけで、国債の利払い費は２４兆円増えるという試算になります。そうなれば、利払い費が増えることによる予算の自由度が失われ、財政の硬直化を招くことになります。

要は日銀による利上げは諸刃の剣で、日本政府の首を真綿で締め上げるも同然というわけです。とは言え、コロナ禍の金融緩和による弊害を正常化するには、利上げするしかないというのも事実です。ですが、このままいくと、日本経済並びに世界金融危機へと直行する可能性すら有り得るので、利上げするにも限界があると思われます。以上が変動金利を推す１番の理由になります。

次に、もう１つ決め手となる情報があります。それは、固定金利は１０年国債に連動して決まるという事実です。要するに、日銀の政策金利とは別に、市場における１０年国債の需給によって決まるということです。正直、投資家としての筆者の肌感としては、こちらの方がよっぽどギャンブルだと思います。ヘッジファンドの思惑次第で上下し、決して変動金利を下回ることもありません。一見長期間の金利を固定できるので安心な気はしますが、今現在１０年国債の利回りは２.８〜２.９％。つまり、日本の長期金利はほぼ３％に達しています。皆さん良く考えてください。３％ですよ！

それと、固定金利にはもう１つ大きなトラップがあることをご存知でしょうか⁇

今現在ナフサ不足によりあらゆる建築資材が高騰し、そして不足しています。そうなると工期の遅れや、場合によってはストップも有り得ます。皆さんの家の周りでもなかなか完成しない家がちらほら見受けられるのではないでしょうか⁇

ここで固定金利の話に戻しますが、固定金利の実際の適用金利が決定されるタイミングなのですが、契約した時でも着工した時でもありません。実は、、、実際に家が完成した時になります。要するに、様々な要因で家の完成までの過程が滞っている現状において、着工から完成までの間に更に長期金利が爆上げする危険性すら有り得るということです。もはや想像しただけで恐怖しかないのですが、はっきり言ってこの金利上昇局面において、固定金利を推奨している人の気が知れません。市場の怖さを知らないというよりも、株式投資すらやったことがない素人の無責任な発言としか思えません。

以上の理由で、筆者は３５年変動金利を選択しております。元利均等返済の場合には、変動金利でも適用金利が上昇することで、返済内訳における元金の支払い割合が減ることになります。元金返済が遅れる結果として、３５年で返済しきれなかった部分を最後に一括返済しなければならないというルールがありますが、そもそも投資を併用することで繰り上げ返済をしていけば、金利の上昇分を打ち消して尚お釣りがくるとは思うので、大した問題ではありません。

この住宅ローン返済というゲームの絶対的な攻略法として、最初の内は金利負担割合が大きいので元金返済がキツいとは思いますが、元金が減っていくうちに金利の変動を受ける割合も減っていくわけですから、土地代を除いた上物代の元金分を払い終えるまでの勝負と言えます。もし仮に、自分の思惑が外れて変動金利が急上昇した場合でも、土地を売却すれば最悪賃貸には戻れますから、攻略は比較的簡単なゲームだと思います。このままインフレが加速してハイパーインフレになったとしたら返済が楽になりますし、たとえ不景気になったとしても金利が下がるので安心です。様々なリスクを想定した上で、皆さんには正しい選択をしていただければと思います。　　Good Luck!